2020年5月，在上海居住的伍亭穎計劃花1550萬元的總價，在黃浦區購買一套180.09平方米商業用房。沒想到，在首付745萬元之后，因銀行貸款審批延誤，無法按照合同規定時間付尾款的伍亭穎，被賣方告上法庭。

　　法院最終判決伍亭穎敗訴，她不僅要退出房子，還要支付違約金、房屋整修費等總計497.32萬元，被不少網友稱為“最慘購房者”。

　　1月19日，記者通過中國裁判文書網上的判決書，對本案的來龍去脈進行了梳理。

　　在判決書中可以看到，伍亭穎在2020年5月17日通過中介，和賣方范俊等達成房屋轉讓協議，伍亭穎先期支付了100萬元定金和400萬元購房款。

　　2020年5月30日，伍亭穎和范俊等簽訂補充條款，約定房屋總價款為1550萬元，賣方提前交房，伍亭穎需要在2020年6月30日之前完成首付745萬元。

　　然而，伍亭穎未能按期補足首付余下的245萬元，雙方不得不在7月2日再次簽訂補充條款，這次約定了懲罰條款：從2020年7月1日起至付清之日止，以245萬元為本金，按每日萬分之2.73支付給利息損失。伍亭穎須在2020年7月31日前一次性支付上述費用。如未按期支付，則房屋買賣合同自動解除，伍亭穎應償付違約金（合同總價的20%），且賠償范俊等原有的裝修損失180萬元。

　　這次協議后，伍亭穎在7月13日繳清了逾期付款的利息，并完成了745萬的首付，剩余745萬元尾款，將在8月30日過戶前全部付清。

　　沒想到，伍亭穎的購房尾款，因為銀行審批延誤再次逾期。

　　2020年9月15日，范俊等發出了律師函，告知伍亭穎收函3日內付清尾款，如仍然不付，他們有權解除合同，并要求賠償違約金及裝修損失等。9月30日，由于伍亭穎仍未付款，范俊等要求伍亭穎搬離并歸還房屋，并償付房款總價20%的違約金，房屋裝修損失180萬元等。

　　2020年10月29日，伍亭穎在上海某銀行申請的745萬元貸款額度審批成功，要求繼續履行合同，但此時賣方已經不愿出售，并將伍亭穎告上法庭。

　　2021年6月25日，上海市黃浦區人民法院做出一審判決：伍亭穎的房屋轉讓協議被解除；必須在判決生效10日內搬離房屋，如逾期將按照1000元/天追加支付房屋占有使用費；伍亭穎要賠償違約金300萬元、房屋整修費180萬元，承擔案件受理費4.6萬元。

　　一審之后伍亭穎和范俊等都進行了上訴，上海市第二中級人民法院在2021年12月1日駁回上訴、維持原判，伍亭穎將承擔案件受理費2.72萬元。

　　對于這起糾紛，重慶市律協刑民交叉專業委員會副主任、重慶海力律師事務所伍繼軍律師表示，本案的焦點在于：“賣方是否因買方的逾期付款行為享有合同單方解除權；買方因為銀行辦理貸款超期，是否足以導致買方合同根本性違約，從而導致雙方合同解除。”

　　根據《中華人民共和國民法典》第五百六十三條的法律規定，伍繼軍律師認為上海法院的判決合法但不合情：在無證據證明賣方存在實際損失的情況下，應實現合同法鼓勵交易的制度目的，從而維護市場交易的穩定。從法律的公平角度，也可以不解除合同，讓違約方承擔違約責任，不建議賣方以此為由解除合同。“從我在重慶遇到的類似案件來看，基本都是要求繼續履行合同。”伍律師說。

　　伍亭穎最終不僅失去了房屋，還要賠付違約金、房屋整修費等將近500萬，被稱為“最慘購房人”。伍繼軍律師坦言，這個結果對公眾認知有一定沖擊：“在賣方沒有實際損失的情況下，直接判決解除合同，不符合鼓勵交易的目的。希望大家在大宗商品交易過程中，盡量使每一個交易環節合法化，避免這種糾紛的發生。”

　　同時，伍繼軍律師還提到了一個細節：“從該案的兩次審判過程來看，賣方律師對合同的簽訂、履行和爭議都是全程參與，打下了很好的基礎，是賣方勝訴的關鍵；相比而言，買方在答辯及舉證時，未充分表達繼續履行合同的必要性，這是值得反思的問題。”

　　（以上分析僅代表律師個人立場）
來源：中國普法網